Lesezeit ca. 5 Minuten · Von Gerhard Schmidt, Immobilientreuhänder

Das Wichtigste in Kürze

In Österreich gibt es keine Erbschaftssteuer. Für das Haus fallen aber Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühr an – im Familienkreis deutlich günstiger als beim Kauf.
Verkaufen können Sie in der Regel erst nach der Einantwortung. Vorbereiten können Sie schon vorher.
Ein leerstehendes Haus kostet jedes Jahr Geld und verliert an Substanz. Wer behalten will, braucht einen Plan.
Bei Geschwistern als Miterben ist ein neutraler Wert die beste Basis, um sich zu einigen.

Das Elternhaus zu erben ist selten nur eine Vermögensfrage. Da hängen Erinnerungen dran, oft auch Geschwister, und fast immer die Frage: Was machen wir jetzt damit? In über 35 Jahren haben wir viele Familien in Salzburg-Umgebung und im Innviertel bei genau dieser Entscheidung begleitet. Hier die Punkte, die wirklich zählen.

Was beim Erben anfällt

Grunderwerbsteuer

Beim Erben gilt ein Stufentarif auf den Grundstückswert (nicht den Verkehrswert): 0,5 % für die ersten 250.000 Euro, 2 % für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 % für alles darüber. Für ein durchschnittliches Elternhaus ist das deutlich weniger als beim Kauf.

Eintragung ins Grundbuch

Die Eintragungsgebühr beträgt 1,1 %. Im engen Familienkreis wird sie von einer begünstigten Bemessungsgrundlage berechnet. Die genauen Beträge rechnet Ihnen der Notar im Verlassenschaftsverfahren aus.

Wann Sie verkaufen können

Bevor Sie verkaufen, muss das Verlassenschaftsverfahren beim Notar als Gerichtskommissär in der Regel abgeschlossen sein. Mit dem Einantwortungsbeschluss gehört das Haus offiziell den Erben. Ohne Streit dauert das oft nur wenige Monate, mit Streit auch über ein Jahr.

Unser Tipp: Nutzen Sie die Wartezeit. Unterlagen sammeln, Energieausweis beauftragen, Haus ausräumen und eine Bewertung machen lassen – dann kann es nach der Einantwortung sofort losgehen.

Behalten, vermieten oder verkaufen?

Selbst einziehen

Die naheliegendste Lösung, wenn Lage und Größe passen. Rechnen Sie aber ehrlich: Ältere Häuser brauchen oft neue Heizung, Fenster oder Dämmung. Diese Kosten kommen zum Umzug dazu.

Vermieten

Bringt laufende Einnahmen, macht aber Arbeit: Instandhaltung, Mieterwechsel, Steuererklärung. Bei Häusern aus den 60er- bis 80er-Jahren fressen Sanierungen die Miete oft über Jahre auf.

Leer stehen lassen

Die teuerste Variante. Versicherung, Grundsteuer, Heizen gegen Frost und Instandhaltung laufen weiter, das Haus verliert ohne Bewohner schneller an Substanz. Im Bundesland Salzburg dürfen Gemeinden zudem eine Leerstandsabgabe einheben, wenn mehr als 26 Wochen im Jahr niemand gemeldet ist – die Stadt Salzburg tut das bereits. Ob Ihre Gemeinde sie einhebt und welche Ausnahmen gelten, erfahren Sie am Gemeindeamt. Für Häuser im oberösterreichischen Innviertel gilt das Salzburger Gesetz nicht.

Verkaufen

Schafft Klarheit, vor allem bei mehreren Erben. Der Erlös lässt sich sauber aufteilen, niemand muss den anderen auszahlen oder die Verantwortung fürs Haus übernehmen.

Die Steuer beim Verkauf eines geerbten Hauses

Beim Verkauf kann Immobilienertragsteuer anfallen. Entscheidend ist, wann Ihre Eltern das Haus erworben haben, nicht wann Sie es geerbt haben:

Erworben vor dem 1. April 2002: meist pauschal 4,2 % des Verkaufspreises, bei späterer Umwidmung in Bauland mehr.
Erworben danach: 30 % des Gewinns, gerechnet von den ursprünglichen Anschaffungskosten der Eltern.
Steuerfrei kann der Verkauf sein, wenn die Hauptwohnsitz- oder die Herstellerbefreiung greift. Wie das bei einem geerbten Haus zu beurteilen ist, klärt Ihr Notar oder Steuerberater.

Lassen Sie das vor dem Verkauf von Steuerberater oder Notar prüfen. Vor allem, wenn Sie Geschwister auszahlen: Auch das kann steuerlich relevant sein.

Wenn Geschwister mit erben

Die meisten Streitigkeiten entstehen nicht beim Verkauf, sondern schon bei der Frage, was das Haus wert ist. Einer möchte es behalten und günstig übernehmen, der andere möchte einen hohen Preis. Eine neutrale Bewertung von jemandem, der die Preise in der Gemeinde kennt, nimmt hier viel Druck heraus – egal ob am Ende verkauft oder einer ausbezahlt wird.

Fazit

Es gibt keine richtige Antwort für alle. Wer selbst einziehen will und kann, sollte das tun. Wer das Haus nur behält, weil die Entscheidung schwerfällt, zahlt meist drauf. Und bei mehreren Erben ist ein fairer, nachvollziehbarer Wert der wichtigste erste Schritt. Wie ein Verkauf mit uns abläuft, lesen Sie unter Haus verkaufen in Salzburg-Umgebung & Innviertel.

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Stand: November 2026. Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung.