Lesezeit ca. 6 Minuten · Von Gerhard Schmidt, Immobilientreuhänder

Das Wichtigste in Kürze

Ein Hausverkauf dauert bei realistischem Preis meist zwei bis sechs Monate – von der Bewertung bis zur Übergabe.
Die Maklerprovision ist gesetzlich gedeckelt: beim Hausverkauf höchstens 3 % des Kaufpreises plus 20 % USt – und nur, wenn tatsächlich verkauft wird.
Als Verkäufer zahlen Sie außerdem meist Energieausweis, Lastenfreistellung und gegebenenfalls Immobilienertragsteuer. Den Vertrag zahlt in Österreich üblicherweise der Käufer.
Käufer rechnen mit rund 9 bis 10 % Nebenkosten – das sollten Sie beim Angebotspreis mitdenken.

Wer zum ersten Mal ein Haus verkauft, hat meist dieselben drei Fragen: Wie läuft das ab? Was kostet es mich? Und was bekommt der Makler? Hier die ehrlichen Antworten – so, wie wir sie Eigentümern in Salzburg-Umgebung und im angrenzenden Innviertel auch im Erstgespräch geben.

Der Ablauf in 8 Schritten

Erstgespräch und Bewertung vor Ort. Wir schauen uns das Haus an und ermitteln den realistisch erzielbaren Preis – auf Basis echter Verkäufe in Ihrer Gemeinde, nicht von Inseratspreisen. Einen ersten Richtwert liefert vorab die Online-Wertindikation.
Unterlagen sammeln. Grundbuchauszug, Pläne, Baubewilligung, Widmung, Energieausweis, bei Wohnungen auch Nutzwertgutachten und Betriebskostenabrechnungen. Was fehlt, beschaffen wir.
Vermittlungsauftrag. Hier werden Angebotspreis, Laufzeit und Provision schriftlich festgehalten.
Vermarktung. Fotos, Exposé, Immobilienportale und vorgemerkte Interessenten – oder auf Wunsch diskret ohne öffentliches Inserat.
Besichtigungen. Nur mit Interessenten, deren Finanzierung und Zeitplan vorab geklärt sind.
Kaufanbot und Verhandlung. Ein schriftliches Kaufanbot ist in Österreich verbindlich, sobald der Verkäufer es annimmt (für Verbraucher gibt es in bestimmten Fällen Rücktrittsrechte). Deshalb vorher alle Bedingungen klären.
Kaufvertrag beim Notar oder Anwalt. Der Vertragserrichter wickelt meist auch die Treuhand ab: Der Kaufpreis liegt sicher auf einem Treuhandkonto, bis der Käufer im Grundbuch steht.
Übergabe. Nach Zahlung des Kaufpreises gemeinsamer Termin mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsseln.

Zeitrahmen: Vorbereitung 2–4 Wochen, Vermarktung bis zum Kaufanbot je nach Preis und Lage einige Wochen bis drei Monate, danach Vertrag, Grundbuch und Übergabe noch einmal ein bis drei Monate.

Welche Kosten hat der Verkäufer?

Maklerprovision

Die Höchstprovision ist in der Immobilienmaklerverordnung geregelt. Beim Verkauf eines Hauses sind das höchstens 3 % des Kaufpreises plus 20 % USt – sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer, wenn beide Auftraggeber sind. Fällig wird sie nur im Erfolgsfall, also wenn der Kaufvertrag zustande kommt. Das Bestellerprinzip gilt in Österreich nur bei Mietwohnungen, nicht beim Kauf.

Energieausweis

Pflicht bei Verkauf. Die Kennwerte müssen schon im Inserat stehen. Kosten: je nach Haus meist einige hundert Euro.

Lastenfreistellung

Steht noch ein Pfandrecht der Bank im Grundbuch, muss es gelöscht werden. Den offenen Kredit lösen Sie meist direkt aus dem Kaufpreis ab, die Löschung kostet Gebühren und Bearbeitungskosten.

Immobilienertragsteuer

Auf den Gewinn aus dem Verkauf fallen grundsätzlich 30 % an. Bei Häusern, die vor dem 1. April 2002 gekauft wurden („Altvermögen“), ist es meist pauschal 4,2 % des Verkaufspreises – bei späterer Umwidmung in Bauland mehr. Steuerfrei ist der Verkauf in der Regel, wenn das Haus Ihr Hauptwohnsitz war – mindestens zwei Jahre durchgehend seit dem Kauf oder fünf Jahre durchgehend innerhalb der letzten zehn Jahre – oder wenn Sie es selbst errichtet haben. Berechnet und abgeführt wird die Steuer meist vom Vertragserrichter. Klären Sie Ihren Fall vorab mit Steuerberater oder Notar.

Vertragserrichtung

Die Kosten für Kaufvertrag und Treuhand trägt in Österreich üblicherweise der Käufer. Als Verkäufer zahlen Sie meist nur die Berechnung der Immobilienertragsteuer und die Lastenfreistellung.

Was der Käufer zahlt – und warum Sie das wissen sollten

Grunderwerbsteuer: 3,5 % vom Kaufpreis
Grundbucheintragung: 1,1 % vom Kaufpreis
Vertragserrichtung und Treuhand: rund 1 bis 2 % plus USt und Beglaubigung
Maklerprovision: höchstens 3 % plus USt

Zusammen sind das rund 9 bis 10 % zusätzlich zum Kaufpreis. Ein Käufer mit 500.000 Euro Budget kann also nur etwa 455.000 Euro Kaufpreis zahlen. Wer den Preis richtig ansetzt, erreicht genau die Käufer, die sich das Haus auch leisten können.

Häufige Fragen

Muss ich den Makler zahlen, wenn ich selbst einen Käufer finde?

Das hängt vom Vermittlungsauftrag ab. Bei einem einfachen Auftrag nein, bei einem Alleinvermittlungsauftrag kann eine Provision vereinbart sein. Fragen Sie vor der Unterschrift nach – wir erklären das offen.

Kann ich das Haus verkaufen, solange noch ein Kredit läuft?

Ja. Der offene Kredit wird aus dem Kaufpreis bezahlt, danach wird das Pfandrecht gelöscht. Das organisiert der Vertragserrichter mit Ihrer Bank.

Wann bekomme ich mein Geld?

Sobald der Käufer im Grundbuch eingetragen und die Lastenfreistellung erledigt ist, zahlt der Treuhänder aus – meist einige Wochen nach Vertragsunterzeichnung.

Fazit

Ein Hausverkauf ist kein Hexenwerk, aber er hat viele Stellen, an denen Geld verloren geht: beim Preis, bei den Unterlagen und bei der Steuer. Wer diese Punkte vorab klärt, verkauft schneller und sicherer. Wie wir das konkret machen, lesen Sie unter Haus verkaufen in Salzburg-Umgebung & Innviertel.

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Stand: November 2026. Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung.